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《重慶市物業管理條例(修訂草案)》二次審議稿征求意見

時間:2019-06-21 17:50:17來源:重慶人大網

《重慶市物業管理條例(修訂草案)》已經市五屆人大常委會第十次會議二審,現將二次審議稿全文發布,廣泛征求社會公眾的意見。若有修改意見和建議,請于2019年7月15日前寄送至重慶市人大常委會法制工委法規二處,或者發送郵件至[email protected]

我們將認真研究所收到的意見和建議。

聯系地址:重慶市渝北區紅錦大道60號,401147

 

重慶市物業管理條例(修訂草案)

(二次審議稿)

 

目    錄

 

第一章  總    則

第二章  物業管理區域

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第四章  前期物業管理

第五章  物業管理服務

第六章  物業的使用與維護

第七章  監督管理

第八章  法律責任

第九章  附    則

 

第一章  總    則

 

    第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,營造文明和諧的生活和工作環境,根據有關法律、行政法規,結合本市實際,制定本條例。

    第二條  本市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動,適用本條例。

    第三條  物業管理應當遵循業主自治、誠信守約、專業服務、依法監管的原則。

鼓勵采用新技術、新方法,促進互聯網與物業管理深度融合,推動物業管理向智能、綠色方向發展。

第四條  市、區縣(自治縣)人民政府應當將物業管理納入社會治理體系,建立與物業管理工作相適應的保障機制,完善政策扶持措施,促進物業管理發展與和諧社區建設。

區縣(自治縣)人民政府應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府明確物業管理的工作機構,配備與物業管理工作任務相適應的工作人員,落實工作經費。

第五條  市、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

其他有關部門依據各自職責,做好物業管理相關工作。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府按照規定職責,負責轄區內物業管理活動的指導和監督工作。

第六條  物業服務行業協會應當加強行業自律,依法制定和組織實施自律性規范,通過通報批評等方式規范行業經營行為,促進物業服務企業提高服務質量和水平。

物業服務行業協會應當接受住房城鄉建設主管部門的指導和監督。


第二章  物業管理區域

   

第七條  物業管理區域的劃分,應當遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,根據物業的建設用地規劃許可證確定的用地范圍,結合物業的共有或者共用設施設備、建筑物規模、物業類型、社區建設等因素劃定。

規劃自然資源部門審查建設項目設計方案時,應當考慮物業管理需要,并征求住房城鄉建設主管部門關于物業管理區域劃分的意見。

    第八條 物業管理區域按照下列規定劃定:

(一)新建物業項目,包括分期建設或者兩個以上單位共同開發建設的項目,應當按照其建設用地規劃許可證確定的用地范圍,劃分為一個物業管理區域。

(二)新建物業項目內住宅和非住宅等不同物業類型,具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

(三)兩個或者多個建設用地規劃許可證確定的用地范圍內的新建物業項目,其配套的設施設備共用的,應當劃分為一個物業管理區域。但是,不同建設用地規劃許可證確定的用地范圍被市政公共規劃道路分割的,建設項目設計時應當將配套設施設備相對獨立設置,劃分為不同的物業管理區域。

(四)原有物業項目內,已分割成兩個以上相對封閉區域的,在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下,可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

(五)原有建筑規模較小的相鄰物業項目,可以合并為一個物業管理區域。

(六)一個物業管理區域,原則上建筑物面積不超過五十萬平方米,不超過五千戶。

第九條  新建物業在出售前,建設單位應當根據本條例第七條第一款、第八條的規定劃定物業管理區域,并向物業所在地的區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門認為建設單位劃定的物業管理區域不符合本條例第七條第一款、第八條規定的,應當自收到備案申請之日起二十日內書面通知建設單位重新劃定。

建設單位在銷售物業時,應當將經備案確認的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

第十條  已經交付使用但未劃分物業管理區域的,或者需要調整物業管理區域的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府參照本條例第七條第一款、第八條的規定,征求相關業主意見后,提出物業管理區域劃分或者調整的建議方案,經各自專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,劃定物業管理區域。

物業管理區域的劃定方案應當包括物業管理區域劃分、物業服務用房劃分、設施設備維護管理責任劃分、調整后物業管理區域管理等內容。

物業管理區域的劃定方案應當報區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并在相應區域內公告。

物業管理區域內不動產權屬登記已完成,涉及有物業服務用房等調整的,相關權利人應當到物業所在地不動產登記機構辦理變更登記。

 

第三章  業主、業主大會及業主委員會

 

第十一條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;

(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

(四)參加業主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;

(六)監督業主委員會的工作;

(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

(八)對物業共有部位、共有設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

(九)監督物業專項維修資金的管理和使用;

(十)法律、法規規定的其他權利。

第十二條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共有部位和共有設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規定交納物業專項維修資金;

(五)按時交納物業服務費用;

(六)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十三條  業主可以設立業主大會,并由業主大會選舉產生業主委員會。未設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會由物業管理區域內全體業主組成,同一個物業管理區域只能設立一個業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,決定下列事項:

(一)制定和修改管理規約和業主大會議事規則;

(二)選舉、補選或者罷免業主委員會成員;

(三)業主委員會的工作經費、成員工作津貼的來源以及經費管理辦法;

(四)撤銷或者變更業主委員會的決定;

(五)選聘和解聘物業服務企業,確定物業服務合同的內容;

(六)提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請;

(七)依法籌集和使用物業專項維修資金;

(八)物業管理區域內公共收益的管理、使用和分配;

(九)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他職責。

業主大會可以設立監事委員會,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。

第十四條  管理規約或者業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀,對業主的共同利益、業主的義務,以及違反管理規約或者議事規則應當承擔的責任等事項,依法作出約定。

管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害國家利益和社會公共利益,不得制定對部分業主顯失公平的內容。

第十五條  一個物業管理區域內,已交付的專有部分面積達到該區域建筑物總面積的百分之五十以上,建設單位應當在物業管理區域的顯著位置公告,業主可以召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會。

占物業管理區域內業主總人數百分之二十以上的業主,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面申請召開首次業主大會會議。

第十六條  街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到書面申請后三十日內通知建設單位或者物業服務企業報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊和聯系方式、共有設施設備交接資料等材料,并負責核對材料和指導成立首次業主大會會議籌備組。

建設單位或者物業服務企業應當自收到街道辦事處、鄉(鎮)人民政府通知后十日內報送材料,協助成立籌備組,并在物業管理區域內為籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持。

籌備組成員由業主代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會和建設單位派員共同組成。其中,業主代表應當符合本條例第二十五條的規定要求,且人數所占比例不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組成員中的業主代表,應當由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生,并告知全體業主。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。

籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。業主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。籌備組成員名單確定后,在物業管理區域內的顯著位置公告。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以持工作人員的工作證明和召開首次業主大會會議的相關材料,到不動產登記機構等查詢相關物業管理區域內業主資料,相關機構應當予以配合。

第十七條  籌備組應當做好下列籌備工作:

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(二)參照市住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,草擬管理規約和業主大會議事規則;

(三)確認業主身份,確定業主人數、業主專有部分面積,以及業主的投票權數;

(四)制定業主委員會委員產生辦法,確定候選人名單;

(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

業主委員會委員候選人由籌備組推薦,三十名以上業主也可以聯名推薦委員候選人一名。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

本條第一款第一項至第四項的內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內的顯著位置公告七日以上。業主對業主身份、業主人數或者專有部分面積等提出異議的,籌備組應當予以復核并將復核結果告知提出異議者。

第十八條  籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議。業主委員會選舉產生之日起,籌備組自行解散。

籌備組成員連續三次無故不參加會議的,其成員資格自動終止。逾期未召開首次業主大會會議的,或者半數以上籌備組成員提出辭職或者成員資格終止的,籌備組自行解散。

籌備組按期組織召開首次業主大會會議但選舉產生的業主委員會成員人數低于規定人數下限時,籌備組決定在未當選的候選人中及時補選一次的,籌備組工作期限可以延長一個月。

第十九條  專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,按照房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

業主人數和總人數,按照下列方法認定:

(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

第二十條  鼓勵和引導業主采用業主決策信息系統舉行業主大會會議。提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。

第二十一條  業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。

同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的,可以根據業主大會的決定,以幢、單元、樓層等為單位,推選業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的,業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見。凡需投票表決的,業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人確認后,由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

業主可以書面委托一名代理人參加業主大會會議,每名代理人接受的委托不得多于三人。

第二十二條  業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主大會對本條例第十三條第二款第六項、第七項規定的事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;業主大會對其他事項作出決定的,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會只能就本條例第十三條第二款第九項規定的事項授權業主委員會作出具體決定。

第二十三條  業主大會會議由業主委員會組織召開。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開,并邀請物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和居(村)民委員會參加。

有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

(一)占總人數百分之二十以上業主以書面形式提議的;

(二)發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的;

(三)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會不依法及時組織召開業主大會會議的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當責令其限期組織召開。業主委員會逾期未組織召開的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自業主委員會逾期之日起三十日內組織召開。

業主大會對物業管理事項已作出決定的,業主委員會在業主大會決定之日起一年內不得就同一事項組織召開業主大會會議;但是,業主大會決定被依法撤銷的除外。

第二十四條  業主委員會是業主大會的執行機構,由五到十一名單數成員組成,每屆任期三至五年,業主委員會成員可以連選連任。業主委員會的具體人數、任期由業主大會議事規則確定。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

住宅小區未依法選舉產生業主委員會或者業主委員會已經解散的,居(村)民委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下,組織召開業主大會會議決定物業管理事項,或者經業主大會委托暫時代行業主委員會職責。

第二十五條  業主委員會成員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表,并符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)熱心公益事業,責任心強,公正廉潔,具備一定組織能力;

(三)遵守管理規約和業主大會議事規則,依法履行業主義務;

(四)本人、配偶以及直系親屬未與同一物業管理區域提供物業服務的企業有利害關系;

(五)具備履行職務的健康條件和文化水平;

(六)具有必要的工作時間,業主委員會成員只在一個物業管理區域內擔任;

(七)書面承諾積極、及時、全面履行工作職責;

(八)法律、法規規定的其他條件。

法律、法規和管理規約、業主大會議事規則對業主不得擔任業主委員會成員的情形作出規定或者約定的,適用其規定或者約定。

引導和支持業主中的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員,發揮先鋒模范作用,依法履行職責。

第二十六條  業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案,并同時在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上:

(一)業主委員會名稱和業主委員會主任、副主任、委員名單和身份證明;

(二)管理規約;

(三)業主大會議事規則;

(四)業主委員會辦公場地、聯系方式;

(五)業主大會會議表決結果及決議。

公示期內,業主認為業主委員會的產生過程違反程序或者存在弄虛作假等情況的,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請核實。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到申請之日起三十日內采取不低于百分之二十的比例抽查等方式進行核實,并根據核實情況作出處理決定。

本條第一款第一項至第四項發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內重新備案和公示。

第二十七條  業主委員會需要刻制印章的,應當持備案證明到公安機關批準的單位刻制業主委員會印章,并按照管理規約、業主大會議事規則和有關規定使用印章。

業主委員會印章應當標明業主委員會的屆數和任期。業主委員會換屆后,新一屆業主委員會可以按照前款規定重新刻制印章。

第二十八條  業主委員會應當履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集并主持業主大會會議,報告物業管理的實施情況;

(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同;

(四)組織和監督管理規約的實施;

(五)組織和監督物業專項維修資金的籌集、使用;

(六)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同,督促業主交納物業服務費及其他相關費用,協調處理物業服務活動中的相關問題;

(七)制定業主委員會工作制度;

(八)根據業主大會的決定,代表全體業主參加因物業管理活動發生的調解、訴訟或者仲裁;

(九)配合相關部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會做好維護物業管理區域秩序、社區建設和公益宣傳等工作;

(十)法律、法規和管理規約、業主大會議事規則規定的其他職責,以及業主大會賦予的其他職責。

業主委員會應當定期接待和聽取業主、物業使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議,接受業主查詢其所保管的物業管理信息,接受業主和物業使用人的咨詢、投訴和監督。

第二十九條  業主委員會應當在物業管理區域顯著位置或者通過業主決策信息系統,向業主公布下列情況和資料:

(一)公布業主委員會成員名單、辦公地點、辦公電話、工作制度等信息;

(二)及時公示業主大會和業主委員會作出的決定、物業服務企業選聘、物業服務合同等物業管理中的各項決定和重大事項;

(三)每半年公示一次業主委員會工作經費、工作津貼以及物業共有部位的使用、物業專項維修資金和公共收益收支等情況,并負責向業主解釋說明;

(四)公布其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十條  業主委員會每季度應當至少召開一次會議。

業主委員會會議由業主委員會主任召集并主持。三分之一以上委員要求召開時,業主委員會主任應當組織召開。

業主委員會主任可以書面委托業主委員會副主任召集并主持會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的,由居(村)民委員會指定一名委員召集并主持業主委員會會議。業主委員會成員不得委托他人參加業主委員會會議。

第三十一條  業主委員會會議應當有三分之二以上的成員出席并作好書面記錄,作出決定應當經全體成員半數以上簽字同意。決定作出后三日內,應當在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上,并于公示首日以書面形式告知物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

第三十二條  業主委員會及其成員應當遵守法律、法規和管理規約,誠實守信、勤勉盡責,在履職過程中不得有下列行為:

(一)以虛列支出、虛報賬目等方式挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產;

(二)索取、收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬;

(三)違反物業服務合同和管理規約,拒不交納物業服務費用、公共水電分攤費用、停車費和物業專項維修資金等費用,或者誘導、鼓動其他業主不交納相關費用;

(四)利用職務之便接受減免物業服務費、停車費等相關物業費用,或者向物業服務企業銷售商品、承攬業務,獲取其他不正當利益;

(五)泄露其他業主的信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

(六)未妥善保管業主委員會經費收支相關財務原始憑證及會計資料;

(七)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人;

(八)無正當理由連續三次缺席業主委員會會議;

(九)其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。

業主委員會成員違反前款規定的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令暫停履行職責,由業主大會會議決定終止其成員職務。終止業主委員會成員職務時,應當允許該成員提出申辯并記錄歸檔。

第三十三條  業主委員會成員有下列情形之一的,其成員職務自行終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

(二)因疾病等原因喪失民事行為能力的;

(三)任職期間被依法追究刑事責任的;

(四)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(五)法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的其他情形。

第三十四條  業主委員會成員受業主監督。業主大會有權罷免業主委員會成員。

百分之二十以上業主聯名,可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府書面提出對業主委員會成員的罷免要求。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到罷免要求之日起三十日內書面通知業主委員會限期召開業主大會會議,由業主大會作出是否予以罷免的決定。業主委員會逾期不組織召開的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開。

第三十五條  業主委員會成員被終止職務或者被罷免的,業主委員會應當在物業管理區域的顯著位置公示七日以上,業主有權查詢相關資料。業主委員會未進行公示的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其公示;拒不公示的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府進行公示。

業主委員會成員被終止職務或者被罷免的,其擔任的業主委員會主任、副主任職務相應終止。

第三十六條  業主委員會成員集體辭職的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當及時組織召開業主大會會議,重新選舉業主委員會。

業主委員會成員出缺導致人數低于三分之二的,應當按照業主委員會產生辦法在三個月內完成增補。逾期未增補,或者經增補后業主委員會人數仍少于業主大會決定的最低人數的,業主委員會應當自行解散,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。

第三十七條  業主委員會任期屆滿三個月前,應當書面報告街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府收到報告后,應當在三十日內成立換屆改選籌備組,由換屆改選籌備組按照首次業主大會程序召開業主大會會議,選舉新一屆業主委員會。換屆改選籌備組人員構成按照本條例第十六條第三款、第四款規定執行。

換屆改選籌備組組織選舉新一屆業主委員會未成功的,可以及時補選一次;補選仍未成功的,換屆改選籌備組自行解散。自換屆改選籌備組解散之日起滿六個月后,占總人數百分之二十以上的業主書面申請物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府重新選舉業主委員會的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到申請后按照首次業主大會程序組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

自換屆改選籌備組產生至新一屆業主委員會選舉產生期間,業主委員會不得組織召開業主大會會議對下列事項作出決定:

(一)選聘、解聘物業服務企業;

(二)除管理規約規定情形之外的物業維修、更新、改造等重大事項;

(三)處分業主共有財產;

(四)其他重大事項。

業主委員會任期屆滿,應當自行解散。業主委員會逾期未自行解散的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在物業管理區域顯著位置公告業主委員會解散。

第三十八條  鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。

審計可以委托街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織第三方機構實施,費用可以從公共收益中列支。

第三十九條  因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會或者業主委員會解散的,解散前,業主大會、業主委員會應當在物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下,做好業主共有財產清算工作。

第四十條  業主委員會成員職務終止或者被罷免的,或者業主委員會解散的,應當在十日內移交其保管的有關財務憑證、業主清冊、會議紀要等檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物。

業主委員會成員職務終止或者被罷免的,向業主委員會移交。業主委員會解散的,向新一屆業主委員會移交;未選舉產生新一屆業主委員會的,向物業所在地居(村)民委員會移交,由其暫時代管。

未在規定時間內移交的,由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令其七日內移交,物業所在地公安機關應當予以協助。

第四十一條  業主大會、業主委員會作出的決定對全體業主、物業使用人具有約束力。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規,物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者住房城鄉建設主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定,并在物業管理區域內的顯著位置公告。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

 

第四章  前期物業管理

 

第四十二條  新建物業的建設單位應當在物業銷售前,參照市住房城鄉建設主管部門制定的臨時管理規約示范文本擬訂臨時管理規約,報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并抄送街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

臨時管理規約應當對有關物業的管理、業主的共同利益、業主的義務、業主的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

首次業主大會通過管理規約后,臨時管理規約即行失效。

第四十三條  一個物業管理區域應當作為一個整體進行招標。

物業中有住宅項目的,建設單位應當通過公開招標的方式選聘物業服務企業。其中,對于預售項目,建設單位應當在申請房屋預售許可證前選聘物業服務企業;對于現售項目,建設單位應當在物業銷售前選聘物業服務企業。

投標人少于三個或者住宅建筑面積少于三萬平方米的,經物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門批準,建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

第四十四條  建設單位應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的前期物業服務合同示范文本與選聘的物業服務企業簽訂書面前期物業服務合同,并自簽訂后十五日內報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案。

業主委員會或者受業主大會委托的物業所在地居(村)民委員會與物業服務企業依法簽訂的物業服務合同生效時,前期物業服務合同終止。

第四十五條  建設單位應當在物業銷售時公示臨時管理規約和前期物業服務合同,并提供給物業買受人,同時予以說明。

    物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約和履行前期物業服務合同予以書面承諾。

第四十六條  前期物業服務費實行政府指導價。價格主管部門應當會同住房城鄉建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。

建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務費應當符合前期物業服務水平,且不得超出政府指導價收費標準。

前期物業服務合同生效之日至物業交付之日發生的物業服務費,由建設單位承擔。

物業交付之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費,由業主按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。交付后未裝飾裝修和使用的物業,業主和物業服務企業可以根據服務內容、成本構成等實際情況,對物業服務費標準另行約定。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后,建設單位方可辦理物業交付手續:

(一)水、電納入城市管網,安裝分戶計量裝置和控制裝置,并對物業服務用房、共有部位、共有設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃氣覆蓋的區域,完成住宅室內外燃氣的敷設且與相應管網連接,并安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶,安全監控裝置及其他安全防范設施設備配置到位;

(四)完成消防和人民防空工程設施建設;

(五)按照規劃要求完成教育、醫療衛生、文化體育、環境衛生以及社區管理用房建設;

(六)按照規劃要求完成小區道路建設,并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

(八)建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰;

(九)法律、法規規定的其他條件。

第四十八條  承接新建物業前,物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共有部位、共有設施設備進行查驗。承接查驗后,雙方應當簽訂物業承接查驗協議,并將其作為前期物業服務合同的補充協議。

物業承接查驗應當邀請業主代表以及物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、住房城鄉建設主管部門參加,必要時可以聘請相關專業機構協助進行。

第四十九條  物業服務企業應當自物業交接后三十日內,按照住房城鄉建設主管部門制定的示范文本,持下列資料向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門辦理物業承接查驗備案:

(一)物業承接查驗協議;

(二)建設單位移交資料清單;

(三)查驗記錄;

(四)交接記錄;

(五)其他承接查驗有關的文件。

物業交付時,物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。物業服務企業應當將物業承接查驗資料建檔保存。物業承接查驗檔案屬于全體業主所有,業主有權免費查詢。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,或者物業服務企業擅自承接未經查驗、不符合交付條件的物業,因房屋質量、物業共有部位、共有設施設備缺陷給業主造成損害的,應當依法承擔賠償責任。

第五十條  物業服務用房包括物業服務企業用房和業主委員會用房,應當由建設單位按照不低于房屋總建筑面積千分之三的比例且不少于五十平方米的標準在物業管理區域內無償配置。業主委員會辦公用房從物業服務用房中安排,其面積應當不低于二十平方米,不高于七十平方米。

物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋,具備通風采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業,物業服務用房所在樓層不得高于二層。

規劃自然資源部門在規劃許可、竣工驗收過程中,應當對物業服務用房建筑面積、位置等進行審查驗收。住房城鄉建設主管部門在核發商品房預售許可證時,應當對物業服務用房建筑面積、位置進行核查。不動產登記機構在辦理不動產所有權登記時,應當在不動產登記簿中注明物業服務用房建筑面積、位置。

物業服務用房屬于全體業主共有,物業服務企業、業主委員會不得擅自改變其用途。

第五十一條  前期物業服務合同簽訂后、房屋交付使用前,建設單位應當向物業服務企業和物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府移交物業檔案,并提供物業服務用房。物業檔案移交完畢,方可辦理房屋交付手續。

物業檔案包括下列資料:

(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

(四)物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄及備案證明;

(五)物業管理所必需的業主清冊等其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時,將物業服務用房、物業檔案移交給業主委員會。

 

第五章  物業管理服務

 

第五十二條  從事物業服務活動的企業應當依法成立,具有獨立法人資格。

法律、法規對物業服務人員從業資格有規定的,適用其規定。

第五十三條  物業服務企業應當做好信用信息和物業項目信息等填報,配合相關部門做好對信用信息的核實等工作。

物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派或者更換物業項目負責人。物業服務企業更換物業項目負責人的,應當于更換之日通過信用信息平臺更新相關信息,書面告知業主委員會、物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并在物業管理區域內的顯著位置予以公告。

物業項目負責人的履職情況記入物業服務信用信息檔案。

第五十四條  建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業專項維修資金使用方案、物業服務質量等進行評估。

評估機構應當依照法律、法規規定和合同約定提供專業服務,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第五十五條  一個物業管理區域只能由一個物業服務企業實施物業服務。

鼓勵業主大會通過公開招標方式選聘物業服務企業。

第五十六條  業主委員會應當參照市住房城鄉建設主管部門會同市市場監督管理部門制定的物業服務合同示范文本與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同,并移交物業檔案。

物業服務合同需經業主大會審議通過。在提交業主大會審議前,業主委員會應當將物業服務合同草案在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上,充分聽取業主意見。

物業服務企業應當自物業服務合同訂立或者變更之日起十五日內,報物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門備案,并在物業管理區域內的顯著位置公示七日以上。

第五十七條  物業服務合同應當約定下列主要事項:

(一)共有部位、共有設施設備的日常維修、養護、運行和管理;

(二)物業管理區域內安全措施的建立、公共秩序的維護;

(三)共有綠地、花木等的養護與管理;

(四)物業管理區域內環境衛生的維護,生活垃圾分類投放及收集的要求;

(五)物業服務收費標準和交納時間;

(六)公共收益的管理、使用、分配;

(七)指派或者更換物業項目負責人的辦法;

(八)其他物業服務內容。

物業服務企業公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。

法律、行政法規另有規定的,適用其規定。

第五十八條  物業服務企業應當依法履行合同,按照國家和本市有關物業管理的服務標準和服務規范提供專業化的服務。

鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法,推進智能化技術和裝備在物業服務領域的應用,提高物業服務水平。

第五十九條  物業服務企業不得有下列行為:

(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準;

(二)擅自提高物業服務收費標準;

(三)擅自處分業主共有財產,擅自允許他人利用共有部位、共有設施設備從事廣告、宣傳、經營等活動;

(四)以業主拖欠物業服務費、不配合管理等理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣,以及實施限制或者阻止裝修、乘坐電梯等損害業主合法權益的其他行為;

(五)法律、法規和管理規約規定的其他行為。

第六十條  物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄,公開相關服務事項。鼓勵采用信息化手段增加公示渠道。

下列事項應當長期公開:

(一)物業服務企業的營業執照復印件、項目負責人的基本情況、聯系方式;

(二)物業服務合同以及向業主提供特約服務的收費項目和標準等;

(三)電梯等專業設施設備的日常維修保養合同;

(四)報修服務規范和完成時限承諾。

下列事項應當及時公開:

(一)物業服務半年履約情況報告;

(二)物業專項維修資金使用情況,包括涉及維修、更新、改造項目的明細;

(三)物業服務滿意率及管理服務中薄弱環節的整改情況;

(四)物業管理區域公共收益收支情況,包括與公共收益相關的合同或者協議等;

(五)其他應當公示的信息。

業主、業主委員會對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復。業主、業主委員會對答復不滿意的,可以依照本條例第八十七條規定進行投訴。

第六十一條  行政管理部門不得委托物業服務企業實施行政管理事項。物業服務企業不得以任何方式和理由行使行政管理職責,但是,應當依法協助行政管理部門做好相關工作。

第六十二條  物業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度,協助做好物業管理區域內的安全防范工作。未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

物業服務企業應當在消防車道、消防車操作場地、消防設施設置明顯標識和禁止占用提醒;在自身經營范圍內對其服務區域的人流干道、消防通道、化糞池、電梯等重點部位和重要設施進行經常性檢查;對檢查中發現的安全隱患,應當立即處理,并發出警示。

業主要求在物業服務合同約定的內容、標準或者范圍以外提供服務的,由業主與物業服務企業另行約定。

第六十三條  物業服務企業應當制訂物業管理區域內安全防范應急預案,對突發性自然災害,公共衛生事件,供水、供電、供氣、電梯及消防安全事故,物業安全事故等突發事件的預防和處置進行具體規定,并按照規定對其服務區域的服務對象進行安全宣傳、組織應急演練。

發現重大事故隱患或者發生生產安全事故及其他緊急事件時,物業服務企業應當及時采取應急措施,通知相關業主,并按照規定向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、專業單位和負有安全監督管理職責的部門報告,協助做好相關工作。

第六十四條  物業服務企業可以委托專業性服務企業完成物業管理區域內機電設備維修養護、清潔衛生、園林綠化等專項服務,但是,不得將該區域內的全部物業服務一并委托給他人或者將全部物業服務肢解后分別轉委托給第三人。

第六十五條  物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,對續聘或者選聘物業服務企業的方案進行表決,并將決定書面告知物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿一個月前與物業服務企業續簽物業服務合同;業主大會決定選聘新的物業服務企業的, 原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內退出物業管理區域,并配合新選聘的物業服務企業接管。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期限屆滿三個月前書面告知業主委員會;沒有業主委員會的,應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內顯著位置公告,并書面告知物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會。

物業服務合同期限屆滿,業主大會沒有作出選聘或者續聘決定,原物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。物業服務合同自動延續期間,原物業服務企業決定不再提供物業服務的,應當按照前款規定提前三個月履行告知義務。

第六十六條  物業服務企業退出物業管理區域,業主、業主大會未選聘出新的物業服務企業,也未約定業主自行管理或者其他管理人管理的,由全體業主在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下共同承擔管理責任。

經業主委員會或者百分之二十以上業主申請,居(村)民委員會可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府委托下,組織提供應急管理。應急管理內容僅限于環境衛生、垃圾清運、電梯運行、消防安全等維持業主基本生活服務事項,相關費用由全體業主承擔。應急管理期限一般不超過六個月。

應急管理實施前,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內公告。

第六十七條  物業服務企業退出物業服務的,應當履行下列義務:

(一)向業主委員會移交物業檔案、物業服務相關資料、物業服務用房和其他物業共有部位、共有設施設備;無業主委員會的,向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府移交;

(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;

(三)結算物業服務費用和預收、代收的物業管理區域公共收益等費用;

(四)結清委托專業性服務企業對設施設備、清潔衛生、園林綠化等開展專項服務的費用;

(五)法律、法規規定的其他事項。

原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費用等為由拒絕辦理交接。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和住房城鄉建設主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

物業服務企業未辦理交接手續,不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。

第六十八條  物業服務收費項目、標準以及收費方式,由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

物業服務收費管理辦法由價格主管部門會同住房城鄉建設主管部門制定。

第六十九條  物業服務收費確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并由業主大會決定;未成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過。

第七十條  物業管理區域內,供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用,最終用戶應當按時、足額交納。其中,屬物業專有部分的費用,由業主交納;屬物業服務企業使用的費用,由物業服務企業交納;屬共有部分的費用但未約定納入物業服務成本、也未合同約定交納主體的,由相關業主或者物業使用人據實分攤和交納。

專業單位不得強制物業服務企業代收有關費用,不得因物業服務企業或者其他管理人拒絕代收而停止提供服務,不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共有部位的服務。

    物業服務企業接受專業單位委托代收有關費用的,可以根據雙方約定向委托單位收取代收手續費,但不得向業主收取手續費等額外費用。

物業服務企業退出物業管理區域時已代收費用但未向專業單位交納的,專業單位應當按照相關約定要求物業服務企業交納,不得因未交納費用而停止向用戶提供服務。

第七十一條  街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員應當妥善保存業主信息資料,不得非法使用、出售、提供、傳播業主信息。

 

第六章  物業的使用與維護

 

第七十二條  業主、物業使用人使用物業,應當自覺遵守法律、法規、管理規約的規定和業主大會、業主委員會的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。

     物業管理區域內禁止下列行為:

(一)占用地上或者地下空間違法修建建筑物、構筑物;

    (二)破壞或者擅自改變房屋外觀;

    (三)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

(四)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間、廚房改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房的上方;

(五)存放、鋪設超負荷物品;

(六)發出超出規定標準的噪聲;

(七)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;

(八)違反法律、法規以及管理規約,改變房屋用途,將住宅或者物業用房改變為經營性用房;

(九)擅自占用居住區綠地等城市園林綠地,或者擅自修剪、移植、砍伐城市園林綠地的樹木;

(十)損壞、挪用、停用消防設施和器材,占用、堵塞、封閉疏散通道、消防通道、消防車操作場地;

(十一)違反法律、法規和管理規約飼養犬只;

(十二)在畜禽禁養區內養殖家畜家禽,或者在畜禽限養區內違規養殖畜禽;

(十三)損壞或者擅自占用、改建物業共有部位、共有設施設備;

(十四)亂丟垃圾、高空拋物;

(十五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

    物業管理區域內發生上述行為時,業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時予以勸阻、制止,并將勸阻、制止情況存檔保留;勸阻、制止無效的,物業服務企業、業主委員會應當在物業管理區域內通報,并及時報告有關部門,有關部門應當依法及時處理。因上述行為導致他人合法權益受到侵害的,受害人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第七十三條  業主、物業使用人應當按照規劃自然資源部門批準或者房地產權證載明的用途使用物業,不得擅自改變物業使用性質。確需改變的,應當遵守法律、法規以及管理規約的規定,并經本棟建筑物內的全體業主和其他有利害關系的業主一致同意。

第七十四條  業主、物業使用人對物業進行裝飾裝修前,應當將裝飾裝修的時間、范圍、方式等書面告知物業服務企業。

物業服務企業應當將告知事項進行登記并將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項提醒業主或者物業使用人以及裝飾裝修人員, 同時在物業管理區域內公告施工的時間和范圍。

物業服務企業對違反裝飾裝修規定的行為,應當履行發現、勸阻、報告職責,并配合有關部門依法處理。

第七十五條  物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位(庫),應當首先滿足業主的需要。

建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位或者個人。公告之日起六個月內,屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫),公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個;屬非住宅配套車位(庫)的,每戶業主購買的車位(庫)數量的比例,不超過持有房屋面積占總非住宅建筑物面積的比例。經人民法院生效法律文書或者仲裁裁決確認將建設單位的車位(庫)權屬登記給業主以外的單位或者個人的,其車位(庫)的出售、租賃應當首先滿足業主的需要。

建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫),業主要求承租的,建設單位不得拒絕。

車位(庫)有空余的,經公示后,可以臨時出租給業主以外的單位或者個人,每次租期不得超過六個月。

第七十六條  占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地用于停放機動車,以及相關收費和管理事項,由業主大會決定。

公安、法院、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內臨時停放,不得收費。

物業管理區域內停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業管理區域內發生的交通事故,由公安機關交通管理部門負責處理。

第七十七條  物業專有部分出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,專有部分所有人應當及時修繕或者采取防范措施。經業主委員會或者物業服務企業通知后,在合理期限內仍未修繕或者采取防范措施的,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施,其費用由專有部分所有人承擔。

物業共有部位、共有設施設備出現危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法權益的情形時,業主委員會或者物業服務企業應當組織修繕或者采取防范措施。

第七十八條  新建物業管理區域內的專業經營設施設備,應當與主體工程同步規劃、同步建設、同步交付使用。

新建住宅物業區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備竣工驗收后,根據有關規定和要求將其所有權和管理權移交給專業單位。專業單位應當接收并依法承擔物業管理區域內分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關管線和設施設備的維修、養護、更新的責任,有關費用由專業單位承擔。

老舊住宅物業管理區域內的專業經營設施設備需要改造的,按照國家規定標準改造驗收合格后,業主大會決定移交給專業單位管理的,專業單位應當接收。專業經營設施設備尚在質量保修期內的,其整改費用由建設單位承擔。

第七十九條  物業專有部分、共有部分進行維護、更新和改造時,相關業主負有協助的義務。

因共有部分的維護、更新、改造,損害業主專有部分合法權益的,應當及時恢復原狀或者賠償損失。

第八十條  業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。業主轉讓物業的,應當結清物業服務費。

業主利用自有住宅提供民宿等經營性服務的,應當符合法律、法規和本市相關管理規定,以及管理規約的約定,并告知物業服務企業。

第八十一條  利用物業共有部位、共有設施設備進行經營的,應當符合法律、法規的規定,并在物業服務合同或者管理規約中約定。業主大會成立前,需要利用共有部位、共有設施設備進行經營的,應當在前期物業服務合同或者管理規約中約定下列事項:

(一)可以開展經營的場地范圍;

(二)電梯、電梯外大堂等部位設置廣告的標準及要求;

(三)不同類型、區域的場地有償利用的最低收費標準;

(四)物業服務企業管理服務費用的標準,比例不得超過所得收入的百分之三十;

(五)公共收益的存儲專戶以及財務管理要求;

(六)相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法;

(七)公共收益收支情況的定期公示與審計辦法;

(八)對可能影響業主公共利益的經營性活動的禁止性要求。

業主大會成立后,物業服務企業和業主大會可以對前款所列事項重新約定。

第八十二條  公共收益主要用于補充物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。

業主大會成立前或者業主大會未對公共收益用途作決定的,公共收益按年全部納入物業專項維修資金。按照業主大會決定使用公共收益的,物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十時,公共收益應當首先補足物業專項維修資金。

公共收益用于補充物業專項維修資金以外用途的,業主大會應當決定其年度預算方案,主要包括支出項目明細、使用審核、公示及決算辦法。未經業主大會同意,公共收益支出金額和范圍不得超過預算方案。

物業服務企業、業主委員會應當每半年公布一次公共收益收支情況。物業管理區域百分之二十以上業主書面對公共收益收支提出異議的,可以根據物業服務合同或者管理規約約定或者經業主大會決定后,在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導監督下委托有資質的中介機構進行財務審計,也可以申請物業管理聯席會議協調處理或者依法向人民法院提起訴訟。

第八十三條  保修期滿后物業維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:

(一)專有部分的維修、更新、改造費用,由專有部分業主承擔;

(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業主分擔;

(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業主分擔。

因物業服務企業的責任,導致物業共有部分未到維修、更新年限維修、更新的,物業服務企業應當承擔與其責任相當的費用。

第八十四條  物業專項維修資金專項用于保修期滿后物業共有部位、共有設施設備的中修、大修或者更新、改造。物業專項維修資金的交存、使用、管理的具體辦法,由市人民政府制定。

建設單位和業主應當按照國家和本市的規定交存物業專項維修資金。未交存首期物業專項維修資金或者物業專項維修資金余額不足首期交存金額百分之三十的,業主應當按照國家和本市的相關規定、管理規約和業主大會的決定,及時補交或者續籌物業專項維修資金。建設單位、業主申請不動產權登記、轉移登記、抵押登記的,應當按照國家和本市規定足額交納物業專項維修資金。

業主大會成立前,物業專項維修資金由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇代行管理或者自行管理。選擇自行管理的,應當設立物業專項維修資金專戶,接受區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門的監督。

區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門代行管理物業專項維修資金期間,對于一定額度以上物業專項維修資金使用,應當引入具有資質的第三方機構評審,評審費用從物業專項維修資金增值收益中列支,業主大會決定不聘請評審機構的除外。

第八十五條  下列費用不得從物業專項維修資金中支出: 

(一)物業共有部位、共有設施設備的日常運行、維護和小修費用,由物業服務企業從業主交存的物業服務費中支出;

(二)物業在保修范圍和保修期限內發生質量問題需要維修的費用,由建設單位承擔;

(三)物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線電視等相關管線和設施設備的維修、養護費用,由有關單位依法承擔;

(四)物業共有部位、共有設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。

第八十六條  有下列情形之一,需要使用物業專項維修資金的,業主委員會、物業服務企業或者相關業主經鄉(鎮)人民政府、街道辦事處書面同意,可以向區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門申請適用應急簡易程序:

(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;

(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產安全的;

(六)消防系統出現功能障礙,消防管理部門出具整改通知書的。

第八十七條  業主、物業使用人對物業服務企業在物業管理活動中侵害自己合法權益的行為,可以向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門投訴,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門應當及時受理,并在受理之日起三十日內將處理結果回復投訴人。屬于其他部門職責的,告知投訴人向相關部門投訴。

 

第七章  監督管理

 

第八十八條 市住房城鄉建設主管部門履行下列職責:

(一)制定物業管理相關政策措施和配套規定,擬定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同、承接查驗協議、裝飾裝修管理服務協議等示范文本;

(二)建立健全住宅等不同物業類型的物業服務標準和服務規范,建立物業服務信用信息管理體系,并定期向社會公布;

(三)建立包括業主決策信息系統和信用信息管理系統在內的物業管理信息系統,供業主、業主委員會免費使用;

(四)依職權指導、監督和管理物業管理招投標活動;

(五)統籌全市物業專項維修資金監督管理工作;

(六)宣傳和貫徹執行物業管理有關法律、法規,建立完善業主委員會和物業服務企業的培訓制度;

(七)指導、監督區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門依法履行物業管理職責;

(八)法律、法規規定的其他職責。

第八十九條  區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門履行下列職責:

(一)負責物業管理區域、物業承接查驗、前期物業服務合同、臨時管理規約、管理規約、物業服務合同的備案和監督管理工作;

(二)指導和監督街道辦事處、鄉(鎮)人民政府依法開展物業管理相關工作、調處物業管理矛盾糾紛,組織街道辦事處、鄉(鎮)人民政府定期對物業服務企業開展物業服務情況進行監督檢查、考核評比;

(三)負責物業服務行業監督管理,開展物業服務質量監督檢查,采集、核查和監管物業服務企業及從業人員的信用信息,建立物業管理誠信檔案并接受查詢;

(四)監督管理物業管理招投標活動;

(五)監督管理物業專項維修資金;

(六)宣傳和貫徹執行物業管理有關法律、法規和政策,定期開展物業管理業務培訓;

(七)法律、法規規定的其他職責。

第九十條  市、區縣(自治縣)人民政府其他相關部門依據各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

(一)規劃自然資源部門負責物業規劃管理,查處占用地上或地下空間違法建(構)筑物;

(二)公安機關負責監督檢查治安、交通安全、保安服務等活動;

(三)市場監督管理部門負責監督檢查無照經營活動,電梯等特種設備安全;

(四)應急管理部門負責監督檢查消防安全;

(五)價格部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動;

(六)城市管理部門負責查處毀壞綠地、亂設攤點等行為;

(七)生態環境部門負責監督檢查污染環境行為。

設立了綜合執法機構的,可以由綜合執法機構統一查處。

第九十一條  街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行下列職責:

(一)組織、指導業主大會的成立和業主委員會的選舉,負責業主委員會備案;

(二)指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責,責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會的違法決定;

(三)指導、協助和監督選聘物業服務企業等業主自治活動;

(四)協調和監督物業服務項目的移交、接管;

(五)建立物業管理矛盾投訴調解機制,調處物業管理糾紛;

(六)協調物業管理與社區管理、社區服務之間關系;

(七)建立和管理物業檔案,協助開展轄區內物業服務信用信息的采集和核查工作;

(八)法律、法規規定的其他職責。

居(村)民委員會協助和配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,做好物業管理相關工作。

鼓勵在居(村)民委員會下設環境和物業管理委員會,具體指導和監督業主委員會、物業服務企業依法履行職責。

第九十二條  街道辦事處、鄉(鎮)人民政府根據工作需要,召集由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門、其他有關部門、公安派出所、居(村)民委員會、專業單位、物業服務企業、業主委員會、業主代表、物業管理專家、人民調解委員會等參加的聯席會議,協調解決下列問題:

(一)業主委員會不依法履行職責的問題;

(二)業主委員會成立和換屆過程中出現的問題;

(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

(四)終止物業服務合同的重大問題;

(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

(六)需要協調解決的其他物業管理問題。

前款所列問題經人民調解委員會依法調解達成的調解協議,具有法律約束力。

第九十三條  相關行政部門應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話,依法處理物業管理區域內的違法行為。

任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及其他有關部門投訴舉報,有關單位應當及時調查核實,并依法處理。

因行政執法需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

 

第八章  法律責任

 

第九十四條  建設單位有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第九條、第四十四條、第四十五條,未按照規定備案或者公示的,責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上五萬元以下的罰款。

(二)違反本條例第十六條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

(三)違反本條例第四十三條,建設單位未通過招標投標方式或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業,責令限期改正,給予警告,可以并處十萬元以下的罰款。

(四)違反本條例第四十九條、第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

(五)違反本條例第五十條,建設單位在物業管理區域內未按照規定配置物業服務用房的,責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

(六)違反本條例第七十五條第二款、第三款,違反規定銷售車位(庫)的,或者對業主要求承租的車位(庫)只售不租的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上二十五萬元以下罰款。

(七)違反本條例第七十五條第四款,將未出售的車位(庫)不優先出租給本區域內業主,或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的,責令限期改正;逾期未改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第九十五條  物業服務企業有下列行為之一的,由物業所在地區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門予以處罰:

(一)違反本條例第十六條,未按照規定報送有關資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

(二)違反本條例第四十九條,未按照規定辦理物業承接查驗備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下罰款。

(三)違反本條例第五十一條,未按照規定移交資料的,責令限期改正;逾期未改正的,予以通報,處一萬元以上十萬元以下罰款。

(四)違反本條例第五十三條、第六十條,未按照規定填報或者公示信息的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上三萬元以下的罰款。

(五)違反本條例第五十六條,未將物業服務合同報送備案的,責令限期改正;逾期未改正的,處五千元以上五萬元以下罰款。

(六)違反本條例第六十三條,未制定安全防范應急預案的,責令限期改正;逾期未改正的,處一萬元以上十萬元以下的罰款。

(七)違反本條例第六十五條、第六十七條,擅自停止物業服務的,或者被解聘的物業服務企業拒不退出物業管理區域或者退出時不履行相關義務的,責令限期改正;逾期未改正的,處十萬元以上三十萬元以下罰款,并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

(八)違反本條例第八十一條、第八十二條,擅自利用或者允許他人利用物業共有部位進行廣告宣傳和經營等活動的,擅自設置或者允許他人設置臨時攤點的,處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第九十六條  物業服務企業未按照規定明碼標價的,利用標價進行價格欺詐的,或者未按法定程序擅自提高物業服務收費標準的,由市場監督管理部門依法查處。

第九十七條  違反本條例第五十九條,物業服務企業侵犯或者越權限制業主權利的,由區縣(自治縣)住房城鄉建設主管部門責令限期整改;逾期未整改的,納入企業信用檔案。違反治安管理規定的,由公安機關依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第九十八條  業主委員會成員未履行本條例規定相關職責的,由物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期履行;逾期未履行的,予以通報,并組織召開業主大會會議決定有關事項。

第九十九條  業主委員會及其成員違反法律、法規或者管理規約的規定,挪用、侵占、擅自處分業主共有財產,或者侵害業主合法權益,給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

第一百條  違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以書面催交,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴,或者按照約定申請仲裁。

第一百零一條  違反本條例第七十二條規定,給他人造成損害的,依法承擔民事責任;違反行政管理規定的,由行使監督管理權的有關部門依法查處;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

行政處罰信息納入信用信息管理。

第一百零二條  專業單位違反本條例第七十八條,未按照規定接收專業經營設施設備或者未按照規定對專業經營設施設備進行維修、養護、更新的,由物業所在地有關部門責令限期改正;影響房屋交付使用、業主正常生活或者造成人身、財產損害的,依法承擔民事責任。

第一百零三條  住房城鄉建設主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關責令改正;情節嚴重的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;給當事人合法權益造成損害的,依法承擔賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)未按照規定履行監督管理職責的;

(二)違法干預業主依法成立業主大會和業主委員會的;

(三)未按照規定在物業區域內顯著位置公布聯系方式或者對物業服務活動中的投訴,不及時受理、依法處理的;

(四)發現違法行為或者接到舉報后不及時查處的;

(五)截留、挪用、侵占或者違法審核撥付物業專項維修資金的;

(六)其他濫用職權、玩忽職守或者徇私舞弊的行為。

第一百零四條  建設單位、物業服務企業、業主委員會違反本條例有關規定,非法使用、出售、提供、傳播業主信息,不及時移交相關資料、印章和財物,或者不按照約定退出物業管理區域,違反治安管理規定的,由公安機關依法查處。

第一百零五條  單位和個人出現違法建設、拒不交存或者續籌物業專項維修資金、拒不承擔物業共有部位和共有設施設備的維修、更新及改造費用、無故拒交物業服務費等違法違規行為的,應當依法納入市公共信用信息平臺,并依法向社會公開。

 

第九章  附    則

 

第一百零六條  本條例下列用語的含義:

(一)物業,是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

(二)業主,是指房地產權證載明或者其他法定文件確定的物業所有權人。

(三)物業使用人,是指物業的承租人或者其他實際使用物業的人。

(四)前期物業管理,是指物業出售后至業主大會成立之前進行的物業管理。

(五)物業交付之日,是指建設單位在建設工程竣工驗收后,根據房屋買賣合同約定向買受人發出書面交付通知,買受人依照該通知接房的時間。買受人收到書面交付通知后,在通知期限內無正當理由拒絕接受的,視為交付。

(六)共有部位,是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的部位,一般包括:物業的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(七)共有設施設備,是指根據法律法規、房屋買賣合同和建設工程規劃許可證及附件、附圖,由物業管理區域內全體業主或者部分業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、防雷設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、管、公益性文體設施和共有設施設備使用的房屋等。

(八)物業管理區域公共收益,是指利用物業共有部位、共有設施設備經營所得收入扣除管理服務費用后的收益,主要包括公共場地的車位租金收益、公共區域的廣告收益、公共區域設立攤位的租金收益以及其他收益。

第一百零七條 單體物業或者規模較小的物業,經業主或者業主大會決定,由業主對物業實施自行管理。其業主大會、業主委員會及物業使用與維護的相關事項可以參照本條例執行。

業主自行管理的,應當對下列事項作出決定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標準、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備,應當委托專業機構進行維修和養護。

第一百零八條  本條例自    年   月   日起施行。



責任編輯:常暢 陳越

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